N本报记者 朱远娥
核心提示
经历7月份的集中放量后，8月转入传统淡季。尤其是住宅销售市场普遍放缓节奏，静待“金九银十”，使得市场总体来说进入蓄客潜伏期，供需行情两淡。
漳州市房管部门备案数据显示，8月备案总量158149.15平方米，与7月份市区备案总量191911.91平方米相比，环比下降17.6%。尽管从数据上来看，总体备案量有所下滑，但是7月份创下了今年单月最高峰的备案值，相较6月份的115441.22平方米及其他月份，8月市场的成交备案量仍然在高位运行。
回顾去年8月15万多平方米的备案数据可以发现，今年8月楼市的备案数据尽管单周波动幅度较大，但是整体备案量与去年同期基本持平。有业内人士分析认为，备案数据有一定的滞后性，本月备案数据反映了6~7月份的销售行情，7月份整体备案量大量释放攀升后，还有部分余量冲刺8月，因此尽管进入传统淡季，所反馈的备案数据与6~7月份的市场销售行情大致吻合。8月市场整体表现，相较7月份尽管有所萎缩，但酝酿新一轮爆发的后势强劲。
8月楼市成绩单东部三盘独占鳌头
8月楼市备案“成绩单”显示，备案总量158149.15平方米，其中芗城区备案量74985.89平方米，龙文区备案量83163.26平方米，总体备案楼盘67个，备案量楼盘范围扩大。其中，东部三盘稳坐前三名，占据销售市场约1/3的市场份额，分别为漳州碧湖万达广场22990.1平方米，位列单月销售冠军，位列第二的是融信澜园，17177.29平方米，以及位列第三的明发商业广场，12446.38平方米。
回顾8月市场，4个单周的备案量行情显示，备案量的波动较为显著。8月首周，总备案量49323.07平方米，和此前一周相比有所攀升。进入8月第二周，总备案量29463.86平方米，备案量大幅回落，环比下降40.26%。
进入8月中下旬，楼市淡季的备案量，在骤减后又有所攀升，8月13日~19日，单周备案总量39795.71平方米，在备案楼盘当中，刚需盘逐渐退居二位，排名居前的特色楼盘，以商业地产、高端物业、学区房等几大热盘为主。继热盘冲量之后，进入8月第四周，整体备案量出现下滑。漳州市房管部门备案数据显示，8月20~26日，市区单周备案总量为28653.94平方米，备案量下滑27.9%。
如坐过山车单周备案波动较大
从成交数据来看，8月备案数据波动较为明显，备案量从8月首周近5万平方米，到8月第四周的28653.94平方米，备案楼盘的规模也有一定的调整，备案楼盘67个，备案楼盘范围相较7月份基本持平，楼盘备案量呈现较大的梯度，热点楼盘推售对整体备案量的拉升也较为明显。与6月份单周备案数据维持的3万平方米，7月份单周备案主导的4万多平方米数据相比，8月市场的整体备案均值高低段差异较大。
业内人士告诉记者，8月备案数据的大幅度起落，除了受到成交市场行情的影响之外，与去年9月份开始执行的预售备案新政有关。为了应对政策和市场，不少房企在进行预售之前都相应地采取了策略，通过抬高预售价格，跟随销售周期再更改备案价格进行调整，备案周期随之呈现周期性集中。
从今年上半年的两次备案高峰来看，分别在4到7月份出现了两次备案高峰，备案量的高峰间隔期差不多为每3个月左右，这与调整备案价格的重新备案时间基本吻合。因而业内人士分析认为，当下的备案数据所反映的成交市场行情，存在着明显的滞后性。进入8月份之后，备案量波动幅度较大，下一轮的集中备案期将在10月份左右呈现。
【特别关注】
大量楼盘蓄客
预计“金九银十”爆发
住宅产品较少 在售房源以老盘为主
进入8月份以来，因为农历七月传统淡季，再加上炎热天气影响，许多新盘转入蓄客阶段。大量新盘的潜伏，使得成交市场进入库存消化。彼时，新盘未推，老盘前期大量去化，可以说是中小户型青黄不接。
“尽管进入楼市传统淡季，但备案量显示仍在上升。”业内人士告诉记者，此前一段时间所释放的成交量，在备案数据上正在陆续显现。7月市场过后，市场销售主要以去化存量为主，酝酿在“金九银十”面世的新盘项目，则普遍进入暗流汹涌的“蓄客期”。
从整体市场格局来看，市场在售房源以老盘新货为主。新盘焦点为信和御龙天下、夏商书香名苑、民兴北郡、丽水臻品、水仙都市等5个项目。大量老盘新货正在预约蓄客，这其中包括融信澜园、天利仁和3期、福隆城、融都新界、锦绣一方水仙里、榕御、永鸿国际城等20多个项目。这也意味着这些潜伏蓄客的楼盘，即将在“金九银十”期间展开销售攻势。
商业地产领跑 成为淡季市场亮点
从8月份整体成交数据来看，漳州碧湖万达广场备案量再列第一，融信澜园已经连续两个月蝉联第二，明发商业广场本月位列第三。与此同时，暑期火热的学区房冠成国际，110~130平方米左右的房源深受欢迎，为中大户型备案量攀升增添亮色。
总体备案量仍然维持高位，这主要取决于大盘的集中备案。从数据上可以观察到的是，不但备案楼盘的范围有所萎缩，楼盘的备案量梯度也显著拉大，即使是大盘之间的备案量，也有较大的悬殊。由此可见，此前一段时间楼市销售格局，大盘对市场仍具有主导性的优势。
尤其以商业地产更盛。万达、明发两大商业地产居前两名，东部商业地产放量较为显著。万达广场在7月份的连续推盘举动，甲级写字楼、金融街和中央华城A4观湖住宅楼，万达大量200多平方米的备案数据显示，主要为万达的甲级写字楼产品。从8月份的成交数据来看，万达的集中备案拉升了整体备案量，单盘的备案量遥遥领先。漳州碧湖万达广场成交户型在50~200多平方米不等。
从7月中旬开始，明发商业广场推出B区旺铺及市政府对面最后一栋写字楼产品，成为淡季市场当中的商业地产一秀。在8月份的备案数据当中正在逐渐释放。7月下旬，明发商业广场推出“千万助购全民投资”专场，商铺最高优惠8折，写字楼产品优惠9折，引发市场的强烈反响。其主推的7552元/平方米的袖珍铺、13376元/平方米的沿街铺，及4590元/平方米的写字楼产品，以极低的市场价，抢占商业地产淡季高位，开售一个月左右，销售额达3亿多元。
刚需盘备案量下滑 酝酿9月底出货
同时，8月份另一个市场变化为，大量刚需盘逐渐退位。此前占据刚需比重主导性地位的福晟·钱隆学府、永鸿国际城、福隆城等楼盘，近期备案量普遍下调，这一方面源于经过前期大量去化，这些刚需盘的房源供应量渐少，另一方面是因为传统农历七月的到来，大量新盘已经进入较长时间的蓄客调整期。
随着新盘进入传统淡季的蓄客调整期，从近期的备案数据来看，刚需盘的备案量有显著的下滑趋势。原先占据刚需备案前列的性价比楼盘，在近几周的备案量当中，都退居后位。上江名都、四季园著、中森阳光美地等楼盘，整体成交走势都较此前有所萎缩。
有业内人士告诉记者，除了新盘启动蓄客调整期外，近期老盘也都在积极备战9月市场，市场蓄客声浪潜伏，可能在9月底10月初酝酿出货。但对于市场的前瞻性预判，第四季度出现大转折的可能性较小，像去年那样出现大幅度抛售的楼盘，仅有可能在大盘里出现。整体市场仍将以“稳”字当头进入今年楼市的收尾期。
