N本报记者 黄一红

趁着十一黄金周，许多购房者在看中房源后迅速出手，有的购房者当场签订认购预约书，有的交了定金。可是，离开楼盘之后，部分购房者又打起了退堂鼓。会不会有更好的房源？换个户型和楼层会不会更好一些？一番思考之后，一些购房者萌生了换房的念头。可是，签订认购预约书或是交定金后，想换房可以吗？

定金具有法律效应

不能随意换房

从定下买房再到付首付款，办理按揭，通常需要一段时间的间隔，这是审核审批流程所用时间的需要，其实也是对购房人支付大额款项的一种时间缓冲。为了保证买卖双方的利益，在买房时开发商通常会让购房人先交一笔费用，可充当今后的首付。据了解，有的楼盘交的是订金，有的交的则是定金，但目前多数市区楼盘以具有法律效应的定金为主。

“定金已经交好了，可回家后又觉得楼层偏低，想换高一点的，不知道行不行？”近日，网友筱筱发帖称，由于是熟人介绍买的房，匆匆交了定金了事。可近来跟身边的同事交流时，他们都觉得楼层太低，建议换高层一些的。记者走访获悉，定金一旦签订，通常是不能更改的，买房人不能退房也不能换房，卖房人更不能将房子卖与其他购房人。业内人士表示，定金的“定”表明有“一定”的意思层面，如果买房人真不满意预购的房子想换房，可试着跟开发商协商，如果开发商同意换房自是问题不大，假如不同意，那也只能是按预购的房子，完成今后的交易手续，不能更改。

福建南州律师事务所蓝潮永教授指出，判定是否能更改换房、要回定金，首要看的一点是，这份认购预约书是否有效，之后再根据定金的法律效应划分买卖双方的责任归属。签合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。

而“订金”，目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。

若房子不符合销售条件

已交纳的定金可退还

我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房，也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。蓝潮永教授也提到，定金的成立，首要看的是合同是否成立、是否有效。在房屋买卖过程中，定金是否有效的大前提是该房屋是否有预售许可证。通常有预售许可证的楼盘，也就具备了买卖条件。销售人员小彭也提醒广大购房者，买房交定金前，需要对所购房屋进行证件审核，其中预售许可证是最主要的证件之一，有了预售许可证，才是有了保障。

□征集令

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