N本报记者 林桂平
“3·15”临近，本报《房产周刊》特别策划“3·15买房服务”报道，通过走访泉州12315以及泉州资深律师，为广大买房者提个醒。本周，记者从泉州12315了解到，去年泉州房产投诉纠纷并不少见，其中，预收订金、促销优惠、签订合同是买房过程中纠纷频发环节。
值得关注的是，本报的“3·15买房服务”热线已经开通，如果你有买房方面的困扰，都可以发送短信或致电18005957709。我们将把大家反映的买房问题进行归集，邀请泉州资深律师们为大家进行解答，并将答案公布在下期的《房产周刊》上。
订金退还受阻
去年，章女士在泉州一楼盘买了一套价值100多万的房子，缴纳5万元订金。不过，由于章女士买的是二套房，按照规定，首付应付60%才能办理按揭。房地产商在知道购房者实际情况的情形下，在购房合同上只注明同意让章女士缴纳30%的首付款。可是，在后期却又要求章女士要交60%的首付，章女士无法筹得更多的首付款，要求退订，却遭到开发商拒绝，一怒之下，章女士投诉该开发商，认为商家违约，要求商家退回订金。
无独有偶，在去年，泉州市民王先生也遇上了订金退还的烦心事。其在去年订购了一套房子，支付商家10000元（商家说法为诚意金），当时商家承诺可退款。但是，房子开盘后，王先生觉得房子价格太高决定不买，要求开发商退款，开发商虽然同意，却一直借故拖延。
福建双鼎律师事务所主任律师于那刚表示，在房产买卖交易过程中，订金的退还问题是比较普遍的现象。像章女士所遇到的情况，购房者可要求商家退还订金。于那刚表示，在买房交易过程中，开发商作为专业的一方，在懂得国家政策规定的情况下，还签下这样的合同，存在恶意行为。根据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十三条规定，“因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”。因此，购房者可以解除合同，要求开发商退还订金，并要求开发商赔偿订金部分的利息损失。
而像市民王先生所遇到的情况，可以要求开发商退款，并进行赔偿。如果双方事先有进行协议约定，可以按照协议约定要求开发商进行赔偿，如果事先没有协议约定，可以根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定中“人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，要求开发商进行赔偿。
优惠承诺无法兑现
兴冲冲地奔着开发商的优惠活动而去，可是后面却发现这不过是一场空，这样的事一些购房者遇上了。市民黄女士去年年初在一楼盘购买了一套商品房，开发商让其参加抽奖活动。很幸运，黄女士在抽奖过程中抽中了5000元代金券。但是，商家却要求黄女士再购买一套房子才能抵用。黄女士觉得很气愤，投诉了该开发商，并要求对方马上抵用或折现。
除了代金券问题，购房者在部分开发商举办的以老带新活动中碰了壁。市民赖先生去年在一开发商那里购买了一套近40万的房子，当时售楼人员向其承诺说，如果赖先生可以帮他们带新客户，可以优惠部分物业费。后来，赖先生介绍朋友到该楼盘买了房，开发商却不认账。
福建贤泰律师事务所律师胡长鸿表示，在买房过程中参与优惠活动，购房者得多留个心眼。像市民黄女士所遇到的情况，如果开发商在活动前已明确告知代金券要再次买房才能使用，那么黄女士就得按照使用规则来。如果开发商事先没有明示代金券的使用规则，黄女士买房的款项还未支付，那么，黄女士可以要求开发商让其在买房过程中抵用。
而像市民赖先生所遇到的情况，福建贤泰律师事务所律师胡长鸿认为，遇到这样的情况，购房者得事先保留证据，不能仅凭卖房人的口头承诺。如果有证据证明卖方作出过优惠部分物业费的约定，并且物业公司也授权开发商作出这方面的承诺，购房者可以要求开发商和物业公司兑现承诺。
付款后出现合同纠纷
在泉州，不少购房者喜欢一次性付款买房。不过，如果没有按照买房的程序，盲目地付款买房，事后有可能会惹上不少麻烦。
泉州市民谢先生在泉州购买了一套房，在没有签订合同的情况下，一次性支付了100多万元的买房款。事后，到了要签订合同才发现，合同的交房日期与当时销售人员承诺（有录音为证）的时间相差了22个月。谢先生要求开发商按银行贷款利息支付147万元的房款在这22个月时间内的利息，遭到了开发商的拒绝。这让谢先生苦恼不已。
福建双鼎律师事务所主任律师于那刚表示，合同分口头合同、书面合同、其他形式的合同。谢先生与开发商的口头约定有录音证明，因此，可以证明口头合同的事实。谢先生交了147万元房款，说明双方已达成一致。可是在签订购房合同时，开发商的书面合同约定发生变更，与当时口头达成的合同内容不一致，视为开发商单方变更合同内容，购房者可以不同意。若开发商未按照口头约定的时间交房，可视为违约。看双方在口头约定过程中，是否对交房逾期问题进行约定，如果没有约定的就按照法律规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金额。如果这房子的交房时间对购房者有特殊意义，如孩子上学等，现在可以解除合同要求赔偿。
