N海都记者 陈碧绿

地产焦点

在错综复杂的经济大背景下，下半年楼市格局是否向好？该如何从宏观、中观、微观三方面解读楼市变化，又该如何把握未来的市场的走势？本期一起倾听南京大学商学院金融学林辉教授的市场解读！

日前，南京大学商学院金融学林辉教授到访泉州，并出席晋江宝龙活动新品发布会会时，与现场近600名购房者分享了【当前经济背景下的房地产投资】。

在短短半小时的精彩演讲中，林辉教授深入浅出，结合当前经济背景、房地产现状、未来走势等方面全方位地进行剖析，令在场观众受益匪浅。

当前经济背景

处于三期叠加的阶段

在演讲中，林辉教授用几张图表道出了当前我国经济所处的周期。从PMI制造业指数下跌、克强指数以及PPI指数低于市场预期等方面判断，林辉教授认为：未来经济属于萧条后期，也可以说中国经济进入一个中低速增长的时期。而我国当前经济发展特殊背景，是处于三期叠加的阶段。

一方面：增长速度换挡期。经济增长潜力已经由过去的10%增速挡位换到目前和今后7%~8%这样一个中低速的挡位。第二方面：结构性调整阵痛期，经济增长由主要依靠增加资源消耗向主要依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。第三方面：前期刺激政策消化期，2008年货币救市造成了产能过剩、货币超发的现象。

2008年金融危机时，全世界房价都在下跌，中国本应下跌。但在4万亿刺激后，房价又上涨了，所以房价上涨是“货币现象”。

一旦货币政策放松

下半年楼市将向好

在这一经济背景下，林辉教授认为：一方面要求稳增长，体现为投资增速高企、融资需求未降；另一方面要求控货币，体现为金融去杠杆、资金供给减少，因而产生了矛盾，而矛盾的结果就是实际利率的不断攀升。

若利率继续上行，中小开发商将更加困难。在这一行情下，降低准备金虽然不是针对房地产，但释放出了利率放松的信号。林辉教授预计：2014年下半年若经济进一步疲软，将继续放松货币。

他认为：货币政策逐渐宽松，是中国经济软着陆的需要，只要货币政策宽松，房价就不会暴跌。上半年地产板块表现相对较强，部分反映了“货币宽松”的预期。“刺激”能够持续，是影响下半年地产行情的核心因素。

房地产投资

或将出现分化

2014年上半年房地产行业疲软。在林辉教授看来，这一行情并非“主动抑制”结果，而是客观因素造成。

他分析道：在上两轮行业调整的诱发因素中，“政府主动抑制”较为明显。2011年的调整政策，在调整中也是多次“加准”“加息”以及不断出台新的行业调控政策如限购扩大、房产税点等；中央对于行业的调控较为严厉。

而本轮房地产出现调整前，并未发生上调准备金和加息，而这么长时间来，中央也从未提过调控房价。中央力求经济的软着陆，关键是房地产的软着陆。因此不会出现房地产崩盘或金融或国际收支危机。但是中国的房地产建设量可能会有较大幅度的调整，房地产长期繁荣的时代可能已经结束。房地产作为投资品将出现分化。

林辉教授认为：过去10年随便购买一处住宅，都可以稳赚不赔的行情将消失。越是中心城市、越是核心地段的房源以及学区房越抗跌。房地产的需求与当地就业、人气、教育等因素密切相连。