N海都记者 陈群
商品房买卖中，预交定金，双方签订定金合同，要是卖方没有过错，买房人违约，所缴纳的定金就会归卖房人所有。但近日发生在东山的一起商品房买卖定金合同纠纷案，卖房人王先生没有过错却被要求返还定金，到底是怎么回事？
签定金合同后买方想反悔
王先生出售的商品房是通过中介与买家李女士达成了房屋转让的意向。在去年的6月底，在中介公司，双方签订了《定金收条协议》。协议约定房屋转让价为396000元，预交定金20000元。协议还约定《定金收条协议》签订后，一周内，结清房款并办理房屋更名手续。规定双方不能违约，若李女士违约，王先生有权不退还购房定金，要是王先生违约，将定金的双倍返还给李女士，此外没有其他购房条款的约定。
然而在办理更名手续时，李女士发现王先生出售的房子不是首套房，与王先生在签订《定金收条协议》时所说的不一致。根据规定，交易二套房要比首套房多缴纳不少税费，李女士以此为由要求王先生退还购房定金。
王先生表示，自己从来没有表示过出售的房子是首套房，也不清楚国五条的政策，何况协议时，定金合同并不是购房合同，所以对于交易的税费各自的负担都还没具体约定，李女士是找借口想违约。根据双方签订的《定金收条协议》，李女士借口不签订买卖合同，构成违约，他有权不退还定金。
未约定正式合同条款定金要返还
但法院判决要求王先生退还定金，令王先生很意外。法院认为，王先生和李女士签订的《定金收条协议》，实际上是定金合同，是双方当事人真实意思的表现，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
李女士交付“购房定金”在性质上属于立约定金，目的是为确保双方签订正式的购房合同，但是双方签订定金合同并没有明确主合同约定的内容，也没有约定如何签订主合同。王先生和李女士就购房合同的主要条款不能达成一致，导致购房合同未能签订，双方都不能举证证明对方存在过错，就是双方都没有过错，导致购房合同不能签订，因此判决王先生在法定期限内返还定金。
未约定主合同条款不适用定金罚则
福建泾渭明律师事务所叶庆瑞律师认为，本案王先生吃亏在太马虎，对签订的定金合同中，没有约定购房合同的主要条款。定金合同即属于当事人为保证今后合同的签订所订立的独立的立约合同。如果当事人拒不履行立约合同之义务，拒不协商签订购房合同，则适用定金罚则。但如果当事人不违反立约合同义务，而是因双方对购房合同的主要条款达不成一致，而无法签订购房合同的，不能适用定金罚则。叶律师提醒今后市民在买卖交易房产时，签订定金合同一定要认真仔细，必须约定双方主合同的条款，比如说，交易的房子价格、交付时间、购房款的支付、产权证的转移登记、按揭贷款的处理、交易相关税费的负担等主要条款一定要约定，才能保证本身的合法权益。
