N海都记者 郑薇

在限购限贷松绑、央行降息、开发商以价换量等多重刺激下，厦门楼市迎来年底回温，11月呈现翘尾行情，量价齐升。

据厦门中原地产研究中心统计数据显示，11月厦门共有16个楼盘正式开盘，开盘次数达18次，总推量3274套，去化1849套，去化率56%。其中住宅推量2301套，去化1253套，去化率54%。住宅成交面积26.86万㎡，环比上涨10.0%，同比上涨190%；成交套数2220套，环比上涨7.0%，同比上涨154%。价格方面，11月厦门住宅成交均价20737元/㎡，环比上涨6.9%，同比上涨41.7%。

各区成交 集美区独占鳌头 海沧环比大涨117%

11月，厦门六区住宅成交面积排行中，集美区位居榜首，盘源密集，多盘开盘入市，以成交11.41万㎡，占比42.5%独霸鳌头；湖里区在国贸新天地开盘降价助力下，以成交4.13万㎡居第三，环比大幅上涨40.0%；同安区在环东海域楼盘成交助力下，备案3.91万㎡，位居第三；海沧区在泰禾厦门院子高层产品入市下，环比大涨117%。

11月份哪些楼盘成交贡献大呢？其中集美区的中航城国际社区摘得成交面积、成交金额双料冠军，从商品房成交面积TOP10榜单看，集美区的中航城国际社区摘得桂冠，销售面积达28435㎡，销售套数227套，销售金额达5.73亿元；第二名是海沧万科城，销售面积20086㎡，销售套数328套，销售金额3.58亿元；第三名是万科金域华府，销售面积15633㎡，销售套数366套，销售金额为3.12亿元。其他榜上有名的楼盘还有国贸新天地、泰禾厦门院子、龙湖嘉誉、天源、万科广场、中央公园城和世茂湖滨首府。

供求关系 需求明显释放 100~144㎡供应大涨

11月份，厦门市住宅供应面积22.20万㎡，成交面积26.86万㎡，供销比为0.83，去库存4.66万㎡，供不应求。

从供应分布看，思明、翔安两区11月无住宅供应，其余四区均有住宅供应；其中湖里区在建发中央天成及国贸新天地的集中入市下，供应量暴涨，达9.75万㎡；其次为集美区，供应8.72万㎡，占比39%；海沧区在泰禾首玺入市下，供应2.03万㎡；同安区在恒亿尚品湾新盘入市下，供应1.80万㎡。

从供销关系看，100~144㎡刚需首改供应大涨，100~144㎡面积段产品呈现供销两旺的趋势；而80~100㎡刚需产品供远不应求；144㎡以上改善型产品供销也均有所回升。11月份90㎡以下房源基本无供应，供应朝高面积段扩容；120~144㎡首改产品供应7.35万㎡，建发中央天成、国贸新天地、国贸商城贡献最大；100~120㎡面积段产品紧随其后，供应7.31万㎡，占比33%；144~180㎡改善性产品供应3.28万㎡，占比15%。

非住宅方面，车位占比最大，成交5.27万㎡，达13.8%；办公成交3.86万㎡，环比下降1.7%，万科金域华府约42㎡挑高5米SOHO开盘备案贡献最大。

成交均价 岛内成交回升 推高厦门整体均价

随着年底销售业绩考核临近，房企在价格上已有所让步，通过加大楼盘优惠力度或调低价格入市，以价换量；而11月份受到岛内成交高企的影响，拔高了整体均价。11月份，厦门市住宅成交均价20737元/㎡，环比上涨6.9%，同比上涨41.7%。

六区中，仅思明、海沧两区均价有所回落，其余四区均呈现不同程度上涨。湖里区在建发央墅、央座及中央天成高均价下，区域价格大涨12.8%，达3.8万元/㎡；集美区在中航城2万元/㎡且成交高企下，价格微涨2%，均价为17373元/㎡；海沧区在海沧万科城1.6万元/㎡的价格拉低下，促使区域价格回落，均价为18845元/㎡；翔安区受首开领翔国际及招商雍华府高均价影响，价格再次上涨，均价为14712元/㎡。

11月份的成交单价段主要集中于15000~20000元/㎡，成交10.53万㎡，占比达39%，以集美、海沧马銮湾盘源成交为主；20000~30000元/㎡单价段成交扩容，以岛外核心区盘源成交为主；而40000元/㎡以上的房源占比上涨至5%，鑫塔水尚、建发高端组团等岛内楼盘贡献最大；12000~15000元/㎡单价段则再次回落至16%。

后市走势 成交回落 以价换量仍是主流

回顾过往两次集中降息降准的周期，均对房地产市场成交带来了明显的拉升作用，而且从11月份成交数据分析，随着央行“9·30新政”和降息推出之后，进一步增强短期市场信心，楼市成交有明显抬头趋势，使年末成交翘尾成为定局。那么，楼市真的回暖了吗？

厦门中原地产研究中心预判，12月份成交量相对11月将有所下滑，呈量跌价微降局面。进入2014年，厦门楼市呈现供过于求局面，市场压力严峻，去化压力大，为加快走量，以价换量仍是主流。12月份将是房企业绩收官之战，成交主要以楼盘新品的再推及消化前期房源为主。