N海都记者 陈群

市民谢先生在出让一套房改房时，因土地出让金由谁支付问题产生矛盾，将买方起诉至法院。

土地出让金由谁支付？

谢先生去年6月份把自己名下的一套房改房以42.8万元转让给黄先生。双方签订了购房协议，并约定交易时的所有费用由黄先生承担。按协议约定，黄先生先支付谢先生40万元购房款，剩余2.8万元在办理房产过户当天再支付。谢先生称，他已经配合黄先生办理房屋产权过户手续。没想到的是，黄先生却不支付购房余款2.8万元。

黄先生称，虽然合同约定承担交易所有的费用，就是中介服务费和办理过户时法律规定需要他承担的费用，但在办理过户手续时，卖方的个人所得税和土地出让金却都要让他支付。黄先生表示，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，谢先生转让房屋的收入，应计收个人所得税，该税款应由谢负责缴纳；此外，还需在国土局补缴纳土地出让金，按相关文件规定也应当由谢先生负责缴纳。这两项费用在办证时已代谢先生缴纳了，应从购房余款中扣除，但谢先生不同意，一直协商不妥。要是都由他缴交，他个人感觉房子买亏了。

双方僵持不下，因此谢先生将黄先生起诉到了法院。

法院判定买方支付土地出让金

根据法院的判决，黄先生需支付剩余2.8万元款项。

经法院审理查明认为，原告谢先生与被告黄先生签订的购房协议，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当按照协议约定全面履行各自的义务。原告协助被告办理了房屋所有权证，被告应当支付原告购房余款。对被告主张从购房余款中扣减由其代缴的个人所得税和土地出让金，法院并不支持，判定被告黄先生支付余款给谢先生。

法院认为，虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收，明确规定了纳税义务人，但并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人缴纳税金。关于土地出让金，被告在签订协议时明知转让房屋是房改房，本应该知道房改房不同于普通商品房，交易时按国家政策理应补缴出让金。而本案中，原、被告关于房产交易所有费用由被告承担的约定，没有违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，被告应当按照约定承担房产交易所有费用。

律师提醒

合同中最好明确

各种交易费用

福建方圆人律师事务所洪亚斌律师表示，根据财政部、国土资源部、建设部关于《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，市区房改房在转让交易时要补缴土地出让金。

和商品房不同，房改房的房产证上无论有没有70年产权，卖房时都必须按房管局系统出示的评估价补缴土地出让价，除非房产证上注明了“已征收土地使用权出让金”，否则是不能转让的。

由于很多市民在买房时并不知道要补缴这笔出让金，等双方讲好价格去行政服务中心办手续时才知道要补上，很多买房者都觉得自己的房子买亏了，导致一部分人在转让办证时停止了交易，甚至发生纠纷诉诸法院解决。

洪律师认为，土地出让金由谁支付，关键是看卖方所付房款中是否已经包含了这项“土地出让金”的费用。如果不包含,因卖方要出售房屋前，按国家政策理应补缴土地出让金才能让房屋成为符合交易的条件，因此土地出让金补缴应当由卖方交纳。为了避免交易时发生争议，双方在合同中最好将交易中可能产生的各项费用（含税收、登记费、出让金、公告费、测绘费等）用列举方式列出，明确由哪一方承担，这样办理交易过房时产生的税费承担主体就很明确。