N海都记者 陈群
在二手房买卖过程中，吴先生支付了银行贷款之外的款项，并实际占有该房产，在过户前银行贷款由吴先生支付，但吴先生没有在约定的期限内提前还贷，解除房屋抵押登记手续，影响房东黄先生重新购买新房。近日，黄先生起诉到法院，要求解除双方签订的购房合同并支付违约金。
解押房产办理过户
未按期办理惹纠纷
2012年6月，黄先生把名下房子卖给吴先生。因房子尚未还清银行的按揭贷款，双方在购房合同中约定，吴先生支付除银行贷款之外的房款，剩余银行贷款由吴先生按月支付，并在同年底前，由吴先生全权办理提前还贷和解除房屋抵押登记手续。
黄先生称，签订合同当日，收到房款后，他交付房子，并在公证处作委托公证。但吴先生至今没办理提前还贷，解除抵押登记手续的办理，致使讼争房屋交易过户等程序无法正常进行。黄先生因名下持有房产未还清贷款而影响购房，要求解除购房协议，要回房子。
吴先生不同意，认为其没违约，他是在征得黄先生同意情况下，才未在约定的期限办理讼争房屋的提前还贷和解除抵押登记手续。
没构成根本违约
但仍要支付违约金
经审理查明，法院驳回黄先生的解除购房合同的主张，但支持黄先生获取违约金的请求。法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。
但解除购房合同的依据不足，在《协议书》履行过程中，原告依约向被告交付讼争房屋及屋内设施，收取除按揭款之外的购房款，被告依约向原告支付购房款、向银行交纳按揭款项，并实际居住使用讼争房屋，《协议书》约定的义务双方大部分履行，原、被告签订《协议书》进行房产交易的主要目的已经实现。被告未按照约定办理提前还贷和解除抵押登记手续，但并不存在根本违约，不足以构成原告解除《协议书》的充分理由。
而被告未依照约定于2012年12月31日前办理讼争房屋的提前还贷和解除抵押登记手续，其行为已经构成违约，应向原告支付违约金。
——律师提醒——
记得补签合同
保留协议变更证据
福建方圆人律师事务所洪亚斌律师认为，本案吴先生被判违约，应支付违约金，在于其主张有“征得原告同意”却举证不能，所以不能免责。
因此在购房未能履行约定时，或在约定的期限将到的时候，或和对方协商同意延迟期限时，未履行义务的一方应记得补签个合同，或者有第三人见证双方协商的结果，也就是要注重收集协议变更的双方合意的证据并保留证据。此外，一旦支付违约金不可避免，违约方对于违约金是否约定过高，也可以向法院提出调低的抗辩请求。
