N海都记者 陈群

周先生花100多万元买下一房子，并与卖方签订《房屋买卖协议》，支付购房款，等待交房再办理过户手续。原以为买房这事已告一段落，未料，房东欠第三人债务，还未过户的房子被法院冻结、查封。周先生认为自己没过错，将第三人告上法庭，请求解除对房产的冻结、查封。

买房不到一礼拜 房子却被法院查封

去年10月9日，周先生向陈女士购买了一套二手房。签订购房合同当天，他以委托人的身份，办理代为提前还贷、注销抵押登记等相关手续，剩余购房款用现金支付。因毛坯房未装修，周先生就不急于办理入住及装修手续。因太忙，周先生也一时没去办理过户登记手续。令他意外的是，这套房产在去年10月15日被法院冻结、查封，原因是陈女士欠第三人洪先生债务。

周先生认为，与陈女士签订的《房屋买卖协议》合法有效，他也履行付款义务，且在今年4月份办理移交房手续，房子已装修和使用，依法享有占有、使用该房产权利。此外，他已尽到审查义务，没即时办理过户登记，是因为过户被法院冻结，其并没任何过错。

查封前未实际占有 购买的房产“飞了”

然而，法院驳回了周先生的主张。法院认为，周先生与陈女士签订的《房屋买卖协议》合法有效，但该合同的有效仅是不动产物权变动的原因行为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，经依法登记后才能产生法律效力。也就是说，该诉讼房产在不动产登记簿未进行记载之前，也不产生效力。由于诉争房屋的物权变动未经登记，所以诉争房屋的权属未发生变更、转移，仍为陈女士名下的财产。

周先生虽然已支付全部价款，并装修入住，但其接收房屋及装修入住均是在法院对诉争房屋已采取查封、冻结的强制措施之后。周先生在法院冻结、查封前，未实际占有该房产。

福建方圆人律师事务所洪亚斌律师认为，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。判断房屋是否可为被强制执行物，应以该房屋是否在不动产登记簿仍登记在被执行人的名下。

因此，他提醒买房人，在买房前一方面应审查出售人的信用状况，通过最高院的诉讼网、执行网公开信息掌握出售人的涉诉、被执行情况；另一方面要保证自己系善意的购房第三人，即全额付款、马上占用并即时过户，同时记得保留各种履行的证据以证明自己没有过错。