N海都记者 陈群

陈女士在购买二手房过程中，由于没有约定土地证过户的履行期限，导致原房东吴先生拒绝不履行土地证过户手续，双方闹上法院。近日法院判决吴先生在10日内协助其办理土地过户手续，但陈女士要求的违约赔偿却被驳回。

房东未履行义务 土地使用证过户拖了5年

2010年5月份，陈女士以11万购买了一套二手房，和房东吴先生签订了一份《房地产买卖合同》。合同约定：陈女士在签订合同之日付给房东吴先生购房定金1万元，于签订合同第二日办理该房产证过户手续，于过户房产证当日再应支付给吴先生9万元，余下1万元于办理房屋土地证过户时付清，违约方将支付另一方房产总价的10%的违约金。

陈女士称，她按合同约定已经支付了10万元购房款，房东也按合同约定办理了房产证过户手续，将房屋产权证过户到她名下，并实际占有该房产。由于还有1万元购房款还未支付，陈女士也不担心房东违约，认为房东应该比她更着急，会尽快协助其办理土地证的过户手续。但今年陈女士坐不住了，因为陈女士要以房产抵押贷款，而没有土地证贷款被银行卡住了。为此，陈女士多次联系吴先生前来办理土地证过户手续。

而吴先生已经离开本地，多次以没时间为由拒绝回来协助办理土地证过户手续。无奈之下，陈女士将吴先生诉至法院，请求判令：双方在2010年签订的房屋买卖合同合法有效；被告应依据合同约定协助原告办理土地证过户手续，将诉讼房屋的土地证过户到原告名下；同时，吴先生因拒绝协助办理土地过户手续，要承担违约责任，支付1.1万元违约金。

履行期限不明确要不到赔偿

经审理法院查明，双方签订《房地产买卖合同》中对交易价格、购房定金、付款方式、房屋过户手续的办理、税费承担、违约责任等作了相关约定，是真实有效的。其中第四条约定：“甲方应协助乙方办理房屋所有证、土地证交易过户手续及水电、闭路、电话等配套设施的过户手续。”合同订立之后，陈女士按照合同约定履行了支付定金1万元及支付购房款9万元的义务，而被告吴先生却仅协助原告陈女士办理了房产证过户手续，土地证过户手续却迟迟不协助原告办理，致使该房屋的土地所有权仍登记在被告名下。

法院判令，被告吴先生应在10日内协助陈女士办理诉讼房屋土地证过户手续，因本案讼争的合同并未明确约定协助办理土地证过户手续的期限，故根据《中华人民共和国合同法》第六十二条：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告要求被告支付违约金法院不予以支持。且根据合同的约定，原告陈女士应当在被告协助办理土地证过户时履行支付给被告余下购房款1万元之义务。

权利和义务合同要明确

福建方圆人律师事务所洪亚斌律师：合同是双方对权利义务的约定，涉及权利行使或义务履行，最好约定明确、具体的履行期限，这样对双方都有据可依，也能引起双方的重视，避免麻烦；若发生纠纷，则可以此来判断逾期未履行或拒不履行的一方就是违约者，从而要求违约者承担约定或法定的违约责任。

若合同未约定履行期限，债权人没有催告的，无法主张对方的违约责任。当然未约定履行期限，有履行义务的一方也不是当然就可遥遥无期无须承担义务了，《中华人民共和国合同法》第六十二条规定的“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，就是适用在合同中因疏忽而没有明确履行期限时，用法定方式确定有履行义务一方应该履行的期限，该期限是以债权人催告时开始计算，若超过必要的准备时间后，债务人应承担违约责任了，从而保护债权人的权益。