N海都记者 陈群

“买了房，签了协议书，在房子还未办理过户手续时，房子却被第三人占用，并称其合法。”于女士郁闷不已。原来，在购买这套房子前，于女士疏忽了对房子进行审查，导致这样的局面。

律师提醒：在购买二手房时，一定要提前对购买房产进行必要的审查，确保产权人是谁，才可购买。而作为房主，需把房产的相关情况公开透明地告知买房人。若向买房人隐瞒相关事宜，一旦双方签订购房协议，房主需承担“一房二卖”的责任。

事件

购买二手房 出现第三人插足

去年3月份，市民于女士向王先生购买了一套二手房，双方签订了《房产买卖协议》。双方根据协议约定，于女士先支付购房定金20万元，并交房。3月内，于女士支付购房尾款，并于当天办理过户登记手续。原本这桩买卖已经告一段落了，却发生了意外。于女士称，房子还未办理过户手续，却被第三人朱先生强行撬锁占据该房子，并出租给他人，朱先生还出示了占据使用证据。

原来，王先生曾经将房产出售给朱先生。于女士认为，王先生一房二卖的行为已经构成了违约，导致自己购房目的无法实现，应依约承担“一房二卖”的违约责任，要求解除购房合同。双方沟通未果，起诉到法院请求判令，确认被告构成根本性违约，解除原告、被告双方签订的《房产买卖协议》，同时要按合同约定支付违约金。

王先生称，他在2013年把房子卖给朱先生，双方签订了购房合同，收到了购房款，但还未办理过户手续。朱先生欠他人款项，这套房子就被法院查封了，连同朱先生支付给他的购房款都被冻结。

而王先生已经根据法院的要求，把朱先生支付购房款汇到法院指定的账户。房子再次出售前，法院已经解除了该诉讼房产的查封，并将诉讼房产的相关手续发还给了王先生，包括产权证、买卖合同书、收款收据、公证书等。

王先生称，这些情况，事先有告知于女士。当时于女士和中介查看房屋时，他就向于女士出示了与朱先生交易文件并说明了实际情况。当时，于女士并无反对意见，因此，根本不存在“一房二卖”的行为。而关于诉讼房产被朱先生强行占用的情况，目前他已经协商办理完毕，交付房屋履行合同没有任何障碍。王先生称，于女士拒不接收房屋、拒不办理过户的行为已经构成违约。

结果

房东未隐瞒事实 法院判令不构成违约

法院经审理判令，解除双方的购房合同，王先生返还于女士购房定金，并支付定金的占用利息。法院认为，根据我国《合同法》相关规定，存在当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。鉴于本案房东王先生与案外人朱先生就讼争房产已签订一份《房屋买卖合同》，以及之后发生的一系列涉案房产纠纷，致使原告于女士认为不能实现合同目的而要求解除讼争《房产买卖协议》，法院依法予以支持。

但于女士要求支付2倍定金的违约金，法院并不支持。法院认为，于女士在签订协议时，王先生并没有隐瞒讼争房产存在的权利瑕疵，于女士也同意被告如能解冻依约交付房产，互不追究责任；同时王先生在与于女士签订合同时也已向于女士提供涉案房产的相关权属凭证（原件）及其他有关资料，表明被告作为收受定金的一方并非不履行约定的债务；且被告与案外人签订的《房屋买卖合同》系发生在本案讼争《房产买卖协议》签订之前，原告作为买方理应对其所要购买的房产进行必要的审查和了解。因此，原告请求确认被告构成根本性违约，并要求被告承担违约责任的诉讼主张，证据不足。

□律师提醒

购买前核实房产信息 是否存在瑕疵要慎重

福建泾渭明律师事务所叶庆瑞律师：当事人在购买二手房时，首先要对房产的产权人进行充分的了解，特别是共同人情况，如存在共有人如夫妻共有等情形，则购房合同应由全部共有人一同签订。其次，要充分了解购买二手房是否存在瑕疵，包括权利受限等，如存在抵押、出租、司法查封等情况，则应更加慎重，建议聘请律师等专业人士提供法律服务。再者，在购买二手房时，应到房产管理部门进行预告登记。最后，应及时办理过户手续，避免风险扩大，同时应就相关附属权利义务如物业管理费、水电费、户口等事宜一并处理清结，以免后续生活问题受到影响。