N海都记者 陈群

罗先生：今年1月份我买了一套房，签了合同，交了首付，但至今银行按揭贷款都没办理下来。开发商一直在催款，我算不算违约？如果违约，按签订的合同，在限期内未交清房款，开发商有权解除合同，并按房价的20%支付违约金，违约金是否过高可以调整？

答：福建泾渭明律师事务所叶庆瑞律师：根据情况的不同，将产生不同违约责任，存在以下三种情况：1.如果银行与购房者签订了贷款抵押合同，在购房者符合贷款条件下，银行未按约定时间放款，则银行要承担逾期放款的违约责任，对购房者因此导致的相对于开发商的违约损失，银行应予以赔偿。2.如果因政策原因导致购房者无法按期取得银行贷款，则购房者因此导致的逾期支付开发商购房款是不承担违约责任的，如果双方合同无法履行，当事人可以要求解除合同。3.如果是因为购房者信用等自身问题导致银行无法放款，则购房者应当按合同约定期限内补足购房差款，否则应依合同约定对开发商承担逾期支付购房款的违约责任。

此外，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。所以，当事人主张调整违约金，应提供证据证实实际损失，并以此为基准进行判断与调整。

吴女士：我结婚前有一处个人房产，结婚后拆迁，现在我们夫妻离婚，安置房屋算是夫妻共同财产吗？

答：福建泾渭明律师事务所叶庆瑞律师：该房产是女方婚前财产拆迁安置，属于女方的个人财产，不是夫妻共有财产。但如果婚后拆迁时有增加面积的，以及补差款等婚后投入的部分，属于夫妻共同财产，离婚时应予以分割。