N海都记者 陈群

市民林先生在购房时，因忽略了细节，导致等了3年的房子黄了。这缘于该房产的其他产权人不同意出售。近日，法院对这起纠纷进行判决，驳回了林先生要求交房并过户的请求。而林先生的损失只能另行起诉维权。记者也提醒购房者，在二手房买卖过程中，一定要明确房屋产权人是谁，是否都同意卖房，并在购房合同中确认，否则将可能导致合同目的无法实现。

合同签订后房东拒绝交房

2012年，林先生以60.8万元购买郑先生的房子，签订了房屋买卖合同。因房子当时还在筹建中，故双方约定林先生预付10万元购房款作为定金，待拿到房屋钥匙后，再支付80%，房屋过户手续办理完毕付清余款，同时约定了双方违约责任。林先生称，合同签订后，依约支付了10万元房款。现已交房，但郑先生拒绝将房子交给林先生，更不用说办理过户手续，因此双方发生争议。林先生上诉至法院，要求郑先生交付房屋并协助办理过户手续。

郑先生称，因这套房产并非个人财产，没有权利买卖该房产，双方签订的合同是无效合同。原来，这套受争议的房产是郑先生家老房子拆迁安置房，开发商与郑先生签订了房屋补偿安置协议书，赔偿郑先生家一套安置房。但老房子属于郑先生一家兄弟姐妹三人的共同财产，交房后，房子产权登记在郑先生兄弟姐妹三人名下。

法院驳回原告的诉求

法院经过审理查明，诉讼房屋登记在郑先生兄弟姐妹三人名下，根据物权登记主义原则和公示公信原则，该诉讼房屋目前的权利人为郑先生兄弟姐妹三人。根据我国《物权法》有关规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权，处分共同共有的不动产或者动产，应当经过全体共同共有人的同意。

本案中，郑先生将房屋转让给林某的行为属于一种合同行为，是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，且林先生已支付了部分房款，双方之间已经形成合法有效的房屋买卖法律关系，对郑先生而言产生了法律上的负担行为，但郑先生处分的房屋是和弟弟妹妹的共同共有的财产，在处分时应当经过作为共同共有人同意或者追认。

在诉讼中，郑先生的弟弟妹妹不同意郑先生处分该房屋，对郑先生与林先生签订《房屋买卖合同》的行为明确表示不予追认，也不同意将系争房屋过户给林先生。而林先生也没有证据证明郑先生的弟弟、妹妹对《房屋转售合同》知晓并同意出售房产，导致《房屋买卖合同》无法履行。因此，林先生要求郑先生交付房屋及协助过户的诉请无法律依据，法院依法驳回其诉求。

买方不谨慎需承担部分责任

对此，福建泾渭明律师事务所叶庆瑞律师提醒，为避免交易风险，购房者在购二手房时，最好先确认房子的权属状态，要明确出售人是否为交易房产的唯一所有权人，如果该房产属多人的共有财产，一定要所有的产权人同意出售，并在合同上签字确认。

而本案中，房子既然无法过户，那林先生的损失要谁来承担，是否根据双方的合同约定,追究郑先生的违约责任，支付双倍定金作为违约金。对此，叶律师表示，林先生可以和郑先生协商或者可以另案诉讼，要求郑先生承担违约责任，从而挽回自己的损失。

叶律师认为，导致合同目的无法实现，是因为郑先生未履行如实告知共有的信息，无法办理过户的根本原因在于郑先生一方，郑先生应承担违约责任。如果林先生在签订合同时，不够谨慎，也应承担一部分责任。郑先生应承担的违约金金额可以根据合同的约定索赔，但违约金金额明显超过无法履行合同带来的损失，郑先生有权提出对违约金金额进行调整的诉求。