N海都记者 陈群

在二手房交易过程中，买房人黄先生和卖房人苏先生因对购房合同条款的不同理解，对违约金的赔偿产生分歧。合同条款的违约赔偿如何才符合买卖公平原则？本期海都购房帮，将带大家一起来解读这一买房问题。

案例：违约条款引发分歧

去年6月份，黄先生购买了苏先生名下一套房产，总价138万元。双方签订二手房购房合同，约定购房款的支付方式、过户交房时间和违约责任。原本约定2014年12月30日付清最后一笔购房款，黄先生因资金紧张，未如期支付。

约定期限后，苏先生向黄先生发出《解除合同告知函》，但通过中介协调，双方又签订了补充协议，协议约定最后付款期限延长至2015年3月18日。协议第二条约定，自2014年12月30日起至付清全部房款之日，每日按合同总价万分之三支付滞纳金给出卖人。协议第三条约定，在2015年3月18日前，若出卖人仍未收到全部余款，双方同意自愿解除合同。同时，协议第四条约定，相关违约责任按原合同同时履行，就是支付总价款的20%的违约金。

依据补充协议，黄先生支付了购房尾款，并支付了逾期付款的违约金。但卖房人苏先生却要求其支付因解除合同约定要支付的20%总价款违约金。苏先生认为，补充协议明确约定违约金的金额，就是不仅要支付逾期付款的违约金，第四条也约定相关责任按原合同同时履行,需要同时支付总房款20%的违约金。

焦点：补充协议条款明确违约金额

本案争议焦点在20%违约金上，双方对簿公堂。经法院审理，驳回了卖房人苏先生诉讼请求。法院认为买房人黄先生虽然存在违约，但双方经过协商又签订了补充协议，黄先生已经按约定履行相应的支付义务，不存在违约行为，不符合可以解除合同的条件。原告苏先生对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或所提供的证据不足以证明其主张的，应承担相应不利后果。

福建方圆人律师事务所洪亚斌律师表示，本案争议焦点在于买房人是否应该支付原告总房价款20%的违约金，而双方产生分歧，主要是对《补充协议》中第4条“相关违约责任按原合同同时履行”的理解不同。按合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，补充协议中第4条的意思，与第3条从逻辑上承接关系，就是说当不能在延期的期限内支付购房尾款和滞纳金，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付总价20%的违约金。很明显，总价20%的违约金的支付前提是解除合同，本案没有解除合同，就不能适用本违约责任承担方式。

此外，基于公平原则及违约金的性质，本案被告亦不应该再根据补充协议第4款的约定支付原告违约金。被告的迟延履行行为，已经双方协商，被告依据约定支付了每日按总房价款万分之三的滞纳金，原告的损失已经得到了有效的弥补。同时，因违约金具有补偿性，被告支付违约金的数额应该大体上与原告因被告的违约造成的损失相一致，不应该过高，否则有违公平原则。也就是说，被告提出买卖双方约定的违约金比例过高，法院也不会判违约方按约定的比例赔偿。